FIIs de Tijolo x FIIs de Papel: Entenda as Diferenças

Se você já ouviu falar sobre FIIs de Tijolo x FIIs de Papel, mas ainda se sente perdido sobre o que isso significa na prática, fique tranquilo. Neste artigo, vamos bater um papo sobre esse tema de forma simples e direta, como se estivéssemos conversando na sala de casa. Entender as diferenças entre esses dois tipos de fundos imobiliários pode te ajudar a tomar decisões mais conscientes e seguras na hora de investir.

A ideia aqui é explicar tudo de maneira clara, sem enrolação ou termos complicados. Vamos explorar o que são os FIIs, como eles funcionam, e principalmente, o que muda entre investir em imóveis físicos (os chamados “FIIs de Tijolo”) e em papéis ligados ao setor imobiliário (os famosos “FIIs de Papel”).

Então, se você busca uma renda extra, quer começar a investir ou só entender melhor esse universo, continue com a gente até o final. Prometo que vai fazer muito mais sentido depois dessa leitura!

Desvendando o Universo dos Fundos Imobiliários (FIIs)

O Que São Fundos de Investimento Imobiliário?

Fundos de Investimento Imobiliário, ou simplesmente FIIs, são uma forma de aplicar seu dinheiro no setor imobiliário sem precisar comprar um imóvel inteiro. Ao invés disso, você compra cotas de um fundo que investe em imóveis ou títulos ligados ao setor.

É como se você fosse dono de um pedacinho de um prédio comercial, shopping ou até de um hospital, e em troca recebesse uma parte do que esses lugares geram de renda. Legal, né? Isso torna o investimento mais acessível para quem não tem muito capital.

Os FIIs são negociados na bolsa de valores, o que significa que você pode comprar e vender suas cotas com facilidade. Além disso, muitos deles pagam rendimentos mensais, o que atrai quem busca uma renda passiva.

Principais Características e Funcionamento dos FIIs

Os FIIs funcionam como uma espécie de condomínio de investidores. Cada um coloca um valor e, juntos, aplicam em ativos imobiliários. Os lucros, como aluguéis ou juros, são distribuídos entre os cotistas.

Uma característica interessante é a obrigatoriedade de distribuir, no mínimo, 95% dos lucros aos investidores. Isso significa que, se o fundo lucra, você recebe. E o melhor: geralmente isento de imposto de renda para pessoas físicas, desde que respeitadas algumas regras.

Outro ponto importante é a gestão. Existem gestores profissionais por trás desses fundos, analisando oportunidades e cuidando de tudo. Assim, você não precisa se preocupar com inquilinos, manutenção ou burocracias.

Por Que Investir em Fundos Imobiliários?

Investir em FIIs pode ser uma ótima maneira de diversificar sua carteira. Eles combinam características de renda fixa e variável, oferecendo uma boa relação entre risco e retorno.

Além disso, são uma alternativa interessante para quem busca renda mensal sem precisar vender ativos. Muitos brasileiros usam FIIs como complemento da aposentadoria, por exemplo.

Outro benefício é a praticidade. Você pode começar com pouco dinheiro, acompanhar tudo pelo celular e ainda contar com a gestão de profissionais experientes.

FIIs de Tijolo: Investimento em Imóveis Reais

Definição e Tipos de Imóveis em FIIs de Tijolo

Os FIIs de Tijolo investem diretamente em imóveis físicos, como prédios, galpões e centros comerciais. Eles geram receita com a locação desses imóveis e distribuem os lucros entre os cotistas.

Esse tipo de fundo é ideal para quem quer ter uma ligação mais “tangível” com o investimento. Afinal, é fácil imaginar um shopping ou hospital funcionando e gerando renda, certo?

Vamos dar uma olhada nos tipos mais comuns de imóveis que esses fundos costumam investir:

Lajes Corporativas

São andares inteiros de prédios comerciais alugados para empresas. Geralmente estão localizados em áreas nobres e têm contratos longos, o que garante maior estabilidade de receita.

Shoppings Centers

Investimentos em centros de compras, com receitas vindas do aluguel das lojas e da participação nas vendas dos lojistas. Tendem a ser mais sensíveis ao consumo das famílias.

Galpões Logísticos

Muito usados por empresas de e-commerce e varejo, esses espaços são fundamentais para armazenagem e distribuição de produtos. Possuem contratos longos e demanda crescente.

Hospitais

Investimentos em imóveis voltados para a saúde, como hospitais e clínicas. Costumam ter contratos sólidos e alta demanda, mesmo em cenários econômicos desafiadores.

Agências Bancárias

Alguns fundos ainda investem em imóveis alugados para grandes bancos. Apesar da digitalização, muitos contratos são antigos e vantajosos.

Outros Segmentos

Existem também FIIs que investem em hotéis, escolas e até universidades. A escolha depende da estratégia do fundo e do perfil de risco.

Como Funcionam os Rendimentos dos FIIs de Tijolo

A principal fonte de rendimento desses fundos é o aluguel. Eles recebem mensalmente dos inquilinos e repassam esse valor para os cotistas em forma de dividendos.

Quanto mais ocupados e valorizados forem os imóveis, maior tende a ser o rendimento. Por isso, a taxa de vacância (espaços desocupados) é algo importante a observar.

Além disso, os imóveis podem valorizar ao longo do tempo, o que contribui para o ganho de capital quando o fundo decide vender algum ativo.

Vantagens de Investir em FIIs de Tijolo

Renda Passiva Mensal

Você recebe uma parte dos aluguéis todos os meses, o que ajuda no planejamento financeiro e na criação de uma renda extra.

Potencial de Valorização dos Imóveis

Com o tempo, os imóveis podem se valorizar, aumentando o patrimônio do fundo e, consequentemente, o valor das cotas.

Diversificação do Portfólio

Investir em diferentes tipos de imóveis e localizações ajuda a reduzir os riscos.

Acessibilidade ao Mercado Imobiliário

Com pouco dinheiro, você pode se expor a imóveis de alto padrão que seriam inacessíveis individualmente.

Desvantagens e Riscos dos FIIs de Tijolo

Vacância dos Imóveis

Se os imóveis ficam vazios, o fundo deixa de receber aluguel, o que impacta diretamente os rendimentos.

Inadimplência dos Inquilinos

Mesmo ocupados, os inquilinos podem atrasar ou deixar de pagar, gerando prejuízos.

Custos de Manutenção e Reformas

Imóveis precisam de manutenção constante, o que pode gerar custos inesperados.

Sensibilidade ao Ciclo Econômico

Em crises, empresas reduzem gastos, devolvem espaços ou renegociam aluguéis, afetando os rendimentos.

Menor Liquidez em Comparação com FIIs de Papel

As cotas podem demorar mais para serem vendidas, especialmente em momentos de baixa no mercado.

FIIs de Papel: Investimento em Títulos Imobiliários

Definição e Tipos de Títulos Presentes em FIIs de Papel

FIIs de Papel não compram imóveis diretamente. Em vez disso, eles investem em títulos de crédito ligados ao setor imobiliário, como CRIs e LCIs.

Esses fundos funcionam mais como fundos de renda fixa com foco no setor imobiliário. O rendimento vem dos juros pagos nesses papéis.

Vamos conhecer alguns desses títulos:

Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs)

São títulos emitidos por empresas que antecipam os recebíveis de aluguéis ou financiamentos. O investidor recebe juros por isso.

Letras de Crédito Imobiliário (LCIs)

São títulos emitidos por bancos para captar dinheiro destinado ao setor imobiliário. Também pagam juros, geralmente isentos de imposto de renda para pessoa física.

Outros Títulos de Renda Fixa Imobiliária

Incluem debêntures, cotas de outros fundos e até títulos públicos com lastro no setor imobiliário.

Como Funcionam os Rendimentos dos FIIs de Papel

Os rendimentos vêm dos juros pagos pelos emissores dos títulos. Esses pagamentos são repassados aos cotistas mensalmente, como nos FIIs de Tijolo.

A rentabilidade costuma ser atrelada a indicadores como CDI ou IPCA, o que pode proteger o investidor da inflação ou acompanhar os juros do mercado.

Vantagens de Investir em FIIs de Papel

Potencial de Rendimentos Elevados

Podem oferecer retornos atrativos, principalmente em momentos de alta de juros.

Maior Liquidez em Comparação com FIIs de Tijolo

Geralmente, é mais fácil comprar e vender cotas desses fundos.

Menor Exposição Direta à Gestão de Imóveis

Como não há imóveis físicos, o fundo não precisa lidar com vacância, manutenção ou inadimplência de inquilinos.

Desvantagens e Riscos dos FIIs de Papel

Risco de Crédito dos Emissores dos Títulos

Se quem emitiu o título não pagar, o fundo pode ter prejuízo.

Sensibilidade às Taxas de Juros (Selic e CDI)

Quando os juros caem, a rentabilidade dos títulos também tende a diminuir.

Menor Potencial de Valorização do Patrimônio

Diferente dos imóveis, os títulos não se valorizam ao longo do tempo da mesma forma.

Análise Comparativa: FIIs de Tijolo vs. FIIs de Papel

Rentabilidade: Quem Leva a Melhor?

A rentabilidade entre FIIs de Tijolo e FIIs de Papel varia bastante conforme o cenário econômico. Os FIIs de Papel costumam se destacar em períodos de juros altos, pois os títulos oferecem retornos atrelados ao CDI ou IPCA. Já os FIIs de Tijolo brilham quando a economia está aquecida, com imóveis valorizando e menos vacância.

Ou seja, não existe um “melhor” absoluto. Tudo depende do momento do mercado e da estratégia do investidor. O importante é entender o comportamento de cada um em diferentes contextos.

Combinar os dois tipos na carteira pode ser uma boa ideia, aproveitando os pontos fortes de cada um e equilibrando os resultados ao longo do tempo.

Risco: Qual Tipo de FII é Mais Arriscado?

Os FIIs de Tijolo apresentam riscos ligados à operação dos imóveis: vacância, inadimplência, manutenção e condições do mercado imobiliário. Já os FIIs de Papel estão mais expostos ao risco de crédito – ou seja, à possibilidade de calote dos emissores dos títulos – e à oscilação das taxas de juros.

Ambos têm riscos, mas de naturezas diferentes. Por isso, o ideal é conhecer bem o fundo onde você está investindo, olhar os relatórios gerenciais e avaliar o histórico da gestão.

Diversificar entre tipos de FIIs e setores ajuda a reduzir o impacto de qualquer risco isolado.

Liquidez: Facilidade de Compra e Venda

Os FIIs de Papel, em geral, têm maior liquidez. Isso significa que é mais fácil encontrar compradores e vendedores dessas cotas na bolsa. Já os FIIs de Tijolo, dependendo do tipo de imóvel e da gestão, podem ter movimentações mais lentas.

Mas atenção: liquidez também depende do tamanho do fundo e do volume de negociações. Sempre verifique o histórico de negociação antes de investir.

Para quem precisa de acesso rápido ao dinheiro investido, os FIIs de Papel podem ser mais interessantes.

Volatilidade: Comportamento em Diferentes Cenários Econômicos

Os FIIs de Papel são mais sensíveis às mudanças nas taxas de juros. Quando o Banco Central mexe na Selic, por exemplo, os rendimentos desses fundos podem variar bastante. Já os FIIs de Tijolo reagem mais lentamente, pois estão ligados a contratos de aluguel, que têm ajustes mais espaçados.

Durante crises, os FIIs de Tijolo podem sofrer com vacância, enquanto os FIIs de Papel reagem mais aos movimentos do mercado financeiro. Entender esse comportamento ajuda a montar uma carteira equilibrada para diferentes cenários.

Qual Escolher? Fatores a Considerar na Decisão

Perfil do Investidor (Conservador, Moderado, Arrojado)

Se você é mais conservador e busca estabilidade, os FIIs de Papel podem ser mais confortáveis, especialmente os que investem em títulos de boa qualidade. Para quem aceita um pouco mais de risco em busca de valorização, os FIIs de Tijolo podem oferecer boas oportunidades.

Quem é arrojado pode até combinar os dois, aumentando o risco em busca de maiores retornos, sempre com atenção à diversificação.

Objetivos de Investimento (Renda Mensal, Ganho de Capital)

FIIs de Tijolo são indicados para quem busca renda mensal com potencial de valorização dos imóveis. Já os FIIs de Papel costumam entregar rendimentos mais altos a curto prazo, mas sem valorização patrimonial significativa.

Se o foco é aposentadoria ou renda extra no presente, os dois podem ser úteis, em proporções diferentes.

Horizonte de Investimento (Curto, Médio, Longo Prazo)

Para quem pensa no longo prazo, FIIs de Tijolo podem ser vantajosos por causa da valorização dos imóveis ao longo dos anos. FIIs de Papel são mais adequados para horizontes de curto e médio prazo, pois seus rendimentos seguem a oscilação do mercado.

Saber o tempo que pretende deixar seu dinheiro investido ajuda muito na hora de escolher.

Análise do Cenário Macroeconômico

Em momentos de juros altos, FIIs de Papel tendem a se sair melhor. Já quando o mercado está aquecido e a economia cresce, os FIIs de Tijolo podem render mais, com imóveis valorizando e vacância reduzida.

Estar atento à economia e às decisões do Banco Central pode ser um diferencial para o investidor de FIIs.

Diversificação da Carteira de Investimentos

Combinar os dois tipos de FIIs é uma estratégia inteligente. Isso permite equilibrar os riscos e aproveitar as vantagens de cada modelo. Uma carteira diversificada ajuda a suavizar os impactos negativos e aumentar a previsibilidade dos rendimentos.

Principais Pontos

• FIIs de Tijolo investem em imóveis físicos, como lajes corporativas e shoppings.
• FIIs de Papel aplicam em títulos de crédito imobiliário, como CRIs e LCIs.
• Tijolo tende a ter mais estabilidade e potencial de valorização a longo prazo.
• Papel pode oferecer maior liquidez e melhores rendimentos em cenários de juros altos.
• Os dois têm riscos diferentes: vacância e inadimplência (Tijolo) x crédito e juros (Papel).
• A escolha depende do perfil, objetivos e horizonte do investidor.
• A diversificação entre os dois tipos é uma das melhores estratégias.

Perguntas Frequentes

1. FIIs de Papel são mais seguros que FIIs de Tijolo?
Não necessariamente. Eles têm riscos diferentes. FIIs de Papel têm risco de crédito e variação de juros, enquanto FIIs de Tijolo sofrem mais com vacância e custos de manutenção.

2. Qual paga mais dividendos: FIIs de Tijolo ou FIIs de Papel?
Depende do cenário. Em épocas de juros altos, FIIs de Papel tendem a pagar mais. Já em momentos de crescimento econômico, os FIIs de Tijolo podem se destacar.

3. Preciso pagar imposto sobre os rendimentos dos FIIs?
Os rendimentos mensais dos FIIs são isentos de IR para pessoa física, desde que algumas regras sejam seguidas. Já os ganhos com a venda das cotas são tributados.

4. Posso investir pouco dinheiro em FIIs?
Sim! Com menos de R$ 100 já é possível comprar cotas de vários fundos. Isso torna o investimento acessível para todos os bolsos.

5. Posso vender minhas cotas a qualquer momento?
Sim, desde que haja compradores no mercado. A liquidez varia de fundo para fundo.

Conclusão

Investir em FIIs de Tijolo x FIIs de Papel não precisa ser um bicho de sete cabeças. Compreender as características, vantagens e riscos de cada um é o primeiro passo para fazer escolhas mais seguras e alinhadas com os seus objetivos.

Mais importante do que escolher “o melhor”, é entender qual combina mais com o seu perfil, seu momento de vida e sua estratégia. E, claro, nada impede de combinar os dois, aproveitando o que cada um tem de melhor.

O importante é começar — e agora você já tem o conhecimento necessário para dar esse passo com confiança.

Quer se aprofundar ainda mais no mundo dos FIIs?

Acesse aqui!

https://moneyone.com.br/2025/04/11/como-escolher-os-melhores-fiis-para-receber-renda-passiva/

https://moneyone.com.br/2025/04/11/fundos-imobiliarios-o-que-sao-e-como-investir-com-seguranca/